城市市场-一二线城市土地市场已经与三线城市出现了明显的分化

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一季度以來,部分熱點城市市場過熱、預期不穩等引起了中央的高度關註,“房住不炒”在4月份中央政治局會議上再次被提及,隨後蘇州、西安、武漢等城市都出台了調控政策以促進房地產市場的平穩運行,下半年地市或將降溫。

易居研究院研究員王若辰分析稱,一二線城市土地市場已經與三線城市出現了明顯的分化,以深圳為首的一線城市由於供地少導致的房企庫存較少,城市基本面較好以及市場調整時間較長等原因是房企的重點拿地目標。6月份二線城市土地市場仍然火熱,但隨著各城市相關調控政策的陸續出台,下半年或有所降溫。三線城市量價齊跌,或將開始持續降。

分城市來看,6月份,40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為金華、南寧、荊州、深圳和福州,土地成交溢價率分別為72%、70%、58%、48%和44%。其中深圳已經連續4個月無土地成交。其中,深圳6月24日掛牌出讓5宗居住用地,為2019年來首次出讓住宅用地,並且有限價限售等條件限制。溢價率較高一方面體現了深圳作為一線城市良好的城市基本面,另一方面體現了由於供地少導致房企在深圳的庫存量小,需要積極補庫存。

與去年相比,國內土地市場明顯熱度已減。上海易居研究院近日發佈的報告顯示:2019年上半年,全國40個城市土地成交面積為25411.5萬平方米,環比下降16.6%,同比下降3.6%,成交量環比下降較明顯。回顧歷史,成交量同比增幅於2015年上半年開始逐步上行,於2018年上半年見頂後回落,當前仍處於下降趨勢中。

4個一線城市6個月移動平均土地成交均價為14429元/平方米,環比上漲22.5%,同比上漲21.3%,地價上漲明顯,大致相當於2018年下半年的水平。2019年6月地價上漲較明顯,主要是深圳、北京和上海土拍較火,溢價率分別為48%、17%和23%,其中深圳為年內首次供地。這一方面體現了一線城市良好的城市基本面及較充分的市場調整時間,另一方面體現了由於供地少導致房企在一線城市的庫存量小,需要積極補庫存。

6月,二線城市土地成交建築面積為4273.1萬平方米,環比小幅增長14.6%;同比增長22.8%,地市成交仍然較為活躍;6個月移動平均成交價為5005.9元/平方米,環比上漲6.0%,漲幅基本與上月持平;同比上漲15.8%,擴大3.4個百分點。當前二線城市地價已經接近2017年下半年的歷史最高地價區間。

從量價方面來看,一二線城市與三線城市形成明顯反差。6月,4個一線城市土地成交建築面積為332.2萬平方米,環比增長27%,同比增長41%。分析認為,一線城市房地產調控政策嚴厲,市場調整時間較長,其土地成交面積主要取決於土地供應量的大小,通常當土地供應量增大時,成交面積也有較大增長。

近兩年來,土地市場價格持續上漲。報告顯示,40城地價同比漲幅於2016年上半年達到最大值57.2%,隨後開始持續下行,並於2018年下半年觸底反彈,2019年上半年同比漲幅達到了22.9%。從絕對值看,地價於2017年下半年見頂,為4918.2元/平方米,2018年下跌至4250元/平方米左右的水平,2019年上半年再創新高,為5218.1元/平方米。

2019年的政府工作報告中,政府的基調是促進房地產市場平穩健康發展,穩步推進房地產稅立法。對房地產市場的政策並沒有放鬆,仍然以“穩”為主。由於一季度部分城市房地產市場出現了“小陽春”,住建部分別於4月和5月對10個房價漲幅較明顯的城市進行了預警提示。此外,由於一季度房企融資較多,資金寬鬆,部分房企拿地比較激進,5月份銀保監會對房企的融資渠道進行了限制以促進房地產市場的平穩發展。